ضوابط ساخت و ساز (مربوط به نقشه کشی )
ساعت ٦:٤٧ ‎ب.ظ روز ۱۳۸۳/۸/٢۸ 

ضوابط عمومی ساخت و ساز

 

ضوابطی که در این بخش ارائه می گردد در پاره ای از موارد با توجه به منطقه ساخت و ساز تغییر می کند که در حالت کلی مباحث ذیل به شما کمک شایانی خواهد کرد و اکثر قریب به اتفاق آنها کلیت دارد.

 

نورگیری فضاها

 

  • کلیه فضاهای اصلی شامل:پذیرایی نشیمن و اتاق خواب ها باید دارای تهویه و نور کافی و مستقیم باشند.نورگیری دست دوم برای فضاهای اصلی ممنوع است.
  • احداث پاسیو در ساختمان های مسکونی ممنوع است.
  • در صورت نورگیری فضاهای اصلی از عقب نشینی جانبی حداقل 3 متر عقب نشینی در محدوده نورگیری از حد زمین الزامی است.
  • در صورتی که اتاق های اصلی دو واحد مسکونی مستقل از یک فضای باز نورگیری کنند فاصله پنجره آنها از یکدیگر نباید از 6 متر کمتر باشد.
  • پیش بینی در ورودی عابر و پنجره مشرف به فضای سبز بلامانع است.

 

پارکینگ

 

در کلیه حوزه های اراضی چنانچه به دلایل چهارگانه زیر تعداد پارکینگ موظف نشود عوارض آن اخذ می شود:

 

  • ساختمان هایی که در مسیر خیابان های سریع السیر قرار گرفته و امکان دسترسی فرعی وجود نداشته باشد.
  • ورود به پارکینگ مستلزم قطع درختان کهنسال باشد.
  • ساختمان در موقعیتی قرار گرفته باشد که به علت شیب زیاد احداث پارکینگ از نظر فنی مقدور نباشد.
  • در صورتی که فرم زمین و نحوه استقرار ساختمان به صورتی باشد که از نظر فنی احداث پارکینگ مقدور نباشد.
  • توضیح: در موارد چهارگانه فوق که احداث پارکینگ امکان پذیر نباشد به ازا هر واحد پارکینگ مورد نیاز 250 برابر حق پذیره به علاوه 25% قیمت متر مربع روز زمین عوارض اخذ می گردد.
  • حداکثر ارتفاع پارکینگ 5/2
  • حداقل فضای استقرار برای پارک 5/5×2
  • حداقل شعاع گردش مناسب جهت ورود و خروج اتومبیل 5×5
  • مساحت هر پارکینگ سواری تامین شده در سطح با احتساب فضای ورود و خروج حداقل 25 متر مربع بوده و در محاسبات منظور می شود بدیهی است مساحت کمتر از آن پارکینگ محسوب نخواهد شد مگر اینکه با ارایه نقشه جانمایی و طبق ضوابط ارایه شده میزان کمتری مورد نیاز باشد.
  • ابعاد پارکینگ مینی بوس 10×3 متر بوده و جریمه کسری آن دو برابر پارکینگ سواری است.
  • مساحت هر پارکینگ مینی بوس تامین شده در سطح با احتساب فضای ورود و خروج حداقل 50 متر مربع است و در محاسبات منظور می شود.
  • حداقل ارتفاع راه ورودی پارکینگ سوار 80/1 است.در صورتی که پارکینگ در ساختمان پیش بینی گردد این قسمت از ساختمان جزء سطح ناخالص طبقات به حساب خواهد آمد.
  • حداقل رمپ جهت دسترسی پارکینگ برای حداکثر 25 واحد 5/3 متر و برای 25 واحد به بالا 5 متر است.
  • تبصره:در صورت تامین مسیر ورود و خروج مستقل برای پارکینگ ها حداقل عرض 5/3 متر مجاز است.
  • پارکینگ مزاحم به تعداد یک واحد بلامانع بوده و عوارض از آن اخذ نخواهد شد.زیرزمین های اختصاص داده شده به پارکینگ باید امکان دسترسی مستقیم به طبقات را داشته باشند.(راه پله_آسانسور)
  • ایجاد پارکینگ در سطح با رعایت درصدهای فضای باز در مازاد زمین در تمام حوزه ها آزاد است.
  • در صورتی که از مازاد فضای آزاد برای پارکینگ پیش بینی شود استفاده از هر نوع پوشش ممنوع است.
  • از هر خیابان فقط یک راه ورودی به پارکینگ مجاز است مگر طول بر مجاور خیابان بیش از 25 متر باشد.
  • در صورتی که پارکینگ الزامی عدد اعشاری به دست آید عدد کامل بعدی مبنای برآورد تعداد پارکینگ الزامی قرار می گیرد ولی در اخذ حق پارکینگ همان عدد اعشاری ملاک محاسبه خواهد بود.
  • ضوابط خاص پارکینگ برای واحدهای مسکونی به شرح ذیل است:
  • در ساختمان های مسکونی که دارای یک واحد مسکونی در قطعه تفکیکی می باشند الزامی جهت تامین پارکینگ وجود ندارد و عوارض آن دریافت نمی گردد.
  • برای ساختمان های مسکونی بیش از یک واحد به ازای هر واحد تامین یک واحد پارکینگ الزامی است.
  • تبصره:در ساختمان های مسکونی دو واحدی با پرداخت عوارض پارکینگ الزامی جهت تامین پارکینگ وجود ندارد.
  • در ساختمان های مسکونی چهار واحدی که کل طبقه همکف به پیلوت اختصاص یابد عوارض کسری پارکینگ دریافت نخواهد شد و در مورد ساختمان های بیش از چهار واحد عوارض کسری پارکینگ اخذ می گردد.
  • تبصره:در صورتی که نیمی از پیلوت به پارکینگ اختصاص یابد جریمه کسری پارکینگ اخذ می گردد.

 

زیرزمین 

 

  • در صورتی که زیرزمین در زیر ساختمان احداث شود حداکثر ارتفاع مجاز زیر سقف آن تا کف محوطه مجاور 90 سانتیمتر است.
  • در صورتی که زیرزمین در خارج از سطح زیر ساختمان باشد می بایست روی سقف زیرزمین هم امتداد کف محوطه باشد.
  • توضیح:ارتفاع کف محوطه از معبر دسترسی باید بین 25 تا 40 سانتیمتر باشد.
  • در صورت احداث زیرزمین در خارج سطح ساختمان حداقل 30% مساحت زمین می بایست باز بوده و حداقل 15% آن به فضای سبز اختصاص یابد.
  • احداث زیرزمین در زمین های مسکونی فقط به منظور استفاده از پارکینگ تاسیسات و انباری و تنها در موارد ذیل مجاز و جزء زیربنا محسوب نمی گردد.
  • در اراضی شیب دار به منظور استفاده بهینه از این سطوح در صورتی که نیازی به حفاری قابل ملاحظه نباشد.
  • در اراضی که بر اساس گزارشهای آزمایش مکانیک خاک از موسسات رسمی و معتبر و با تاییدیه موسسات فنی ذی ربط سازمان منطقه آزاد کیش از خاک سست برخوردار بوده و به منظور ایجاد فونداسیون لازم است که این قشر از خاک جابه جا شده و بدون حفاری اضافه امکان ایجاد زیرزمین وجود دارد.
  • توضیح:در دو مورد بالا,حداکثر تعداد طبقات زیرزمین یک و حداکثر مساحت آن معادل سطح اشغال ساختمان در طبقه همکف ارتفاع آن حداکثر 6/2 متر است.

 

انبار  

 

  • احداث انباری در پیلوت واحدهای مسکونی با پیش شرط امکان بسته نشدن حداقل دو ضلع جانبی از پیلوت و رعایت موارد ذیل بلامانع است:
  • تعداد انباری حداکثر به تعداد واحدها و با ابعاد داخلی هر باب حداکثر 120×180 سانتیمتر.
  • انباری ها باید در جهت عمود بر مسیر دسترسی مجاور و یا ورودی اصلی ساختمان باشد.برای ساختمان هایی که مجوز پایان کار دریافت داشته اند,احداث انبار نباید در محدوده پارکینگ های مجاز صورت گیرد.
  • توضیح:احداث انبار (چه قبل وچه بعد از پایان کار) پس از بررسی نقشه های معتبرارایه شده از سوی مالک به واحد شهرسازی و دریافت مجوز ساخت امکان پذیر است.
  • پذیره فروش تراکم برای هر متر مربع انبار (جهت زمین هایی که تراکم مجاز را احداث نموده اند) به قیمت متر مربع روز زمین منطقه ای زمان در خواست احداث است.

 

بالکن و پیش آمدگی ها

 

  • پیش آمدگی در شمال و جنوب از هر طرف به حداکثر تا 2/1 متر مجاز است.
  • احداث پیش آمدگی و بالکن در گذرهای با عرض کمتر از 12 متر مجاز نمی باشد.
  • احداث پیش آمدگی در گذرهای با عرض از 12 تا 20 متر حداکثر 80 سانتیمتر و برای خیابان های با عرض بیش از 20 متر حداکثر 20/1 متر مجاز است.
  • احداث پیش آمدگی در قطعات دارای عقب نشینی جانبی در ضلع مشرف به فضای سبز حداکثر تا 20/1 متر مجاز است.
  • پیش آمدگی روی پخ دو گذر در محدوده قطعه تفکیکی به میزان 2/1 متر عمود بر پخ و رعایت ارتفاع 5/3 متر از کف پیاده رو بلامانع است.
  • پیش آمدگی و بالکن در زمین هایی که دارای عقب نشینی جانبی در مجاور گذرهای 10 متری حداکثر تا 80 سانتیمتر و گذرهای بیش از 10 متر حداکثر تا 20/1 متر مجاز است.
  • احداث پله باز و نمادار در جنوب ساختمان بلامانع و خارج از سطح اشغال مجاز است.
  • توضیح:محل استقرار پله باز در مرکز نمای جنوبی و بدون سقف نهایی پیش بینی شود و پیش آمدگی آن باید پس از کنسول 20/1 متر مجاز طبقات حداکثر به میزان 40/2 متر و میانگین عرض آن حداکثر به میزان 60/3 متر باشد.
  • ارتفاع پیش آمدگی نسبت به کف پیاده رو نباید کمتر از  5/3 متر باشد و در صورتی که پیش آمدگی در حریم داخلی محدوده ملک باشد حداقل ارتفاع 2/2 متر است.
  • پیش آمدگی تزیینی در جهات اصلی مشروط بر اینکه طرفین نمای ساختمان به عرض 60 سانتی در حد مجاز ضوابط باشد حداکثر تا 50 سانتیمتر مجاز است.عرض تیغه ها باید محدود به بام نهایی وسقف پیلوت باشند.
  • توضیح:مساحت پیش آمدگی در هر حال جزء تراکم محسوب می شود.
  • موارد بند 1_5_9 و 1_5_10 به شرطی که بخشی از زیربنا نباشد جزء تراکم محسوب نشده و فقط حق پذیره اخذ خواهد شد.

 

پخ

 

  • احداث درب ماشین رو در پخ ممنوع است.
  • رعایت حداقل فاصله یک متر ساختمان تا پخ مجاور الزامی است.

رعایت پخ در زمین های مجاور درگذر که در نقشه های تفکیکی لحاظ نشده مطابق شرایط ذیل می باشد:

  • پخ در کوچه هایی که هر دو آنها ماشین رو نیست به طول ثابت یک متر.
  • پخ در کوچه هایی که یکی از آنها ماشین رو نیست به طول ثابت 5/1 متر.
  • پخ تقاطع دو گذر سواره برابر یک دهم مجموع عرض درگذر.

 

سایر موارد

 

  • ایجاد هر گونه حصار,نرده و یا حریم اطراف ملک حداکثر تا ارتفاع 20/1 متر از کف متوسط گذر مجاز است.(شهرک های صنعتی دارای ضوابط خاص هستند.)
  • حداقل مساحت واحد مسکونی 35 متر است و مساحت کمتر از آن واحد محسوب نخواهد شد.
  • در قطعات مسکونی احداث یک واحد سرایداری با مساحت حداکثر 25 متر مربع در طبقه همکف مجاز است.مساحت فوق جزء تراکم بوده و مشاع محسوب خواهد شد.
  • جهت اراضی و قطعات با کاربری مختلف و با متراز بالاتر از 2000 متر مربع حداقل متراز طرح و پروانه 75% ظرفیت سطح اشغال تراکم مجاز است.

استفاده از مرجان های دریایی در نماسازی ساختمان یا کف سازی ممنوع است.

 

روش محاسبه زیربنا و تراکم

 

  • پیش آمدگی آخرین سقف ساختمان به عنوان باران گیر جزء زیربنا محسوب نمی گردد مشروط به آنکه ارتفاع ساختمان کمتر از 5/3 متر نباشد.
  • بالکن ها و تراسهای مسقف با عمق 3 متر چنانچه 3 طرف آن باز باشد یک سوم مساحت آن و در صورتی که دو طرف آن باز باشد یک دوم مساحت آن و در صورتی که 3 طرف آن بسته باشد دو سوم مساحت آن جزء زیربنا محسوب می شود.
  • توضیح:در صورتی که عمق آن بیش از 3 متر باشد مازاد 3 متر به طور کامل در زیربنا محاسبه می گردد.
  • تبصره:بالکن ها و تراسهای بدون سقف در تراکم محاسبه نمی گردند.

 


کلمات کلیدی: